Najemna pogodba za stanovanje ter njena odpoved

Najemna pogodba stanovanje ima tudi več zakonsko določenih obveznosti za najemnika. Najemnik tako odgovarja za škodo, ki je posledica nepravilne uporabe, ne pa tudi za spremembe, ki nastanejo ob normalni uporabi stanovanja. To velja tudi v primeru, da bi najemna pogodba stanovanje določala drugače. Najemnik ima obveznost plačevati tako najemnino kot stroške stanovanja. Najemnik tudi ne sme pri sebi gostiti drugih oseb (ki niso navedene v pogodbi) za več kot 60 dni v obdobju treh mesecev, oz. za kaj takega potrebuje soglasje najemodajalca. Ko najemna pogodba stanovanje preneha in se najemnik odseli, ima pravico do povrnitve neamortiziranih koristnih in potrebnih vlaganj, ki jih je opravil v soglasju z najemodajalcem. Ista pravila bodo tudi veljala ko bo sklenjena najemna pogodba za hišo.

Stanovanjski zakon močno varuje najemnika, ki je sklenil najemno pogodbo za nedoločen čas. Najemodajalec mora biti še posebej previden pri sklepanju takšne najemne pogodbe, saj je postopek za odstop od najemnega razmerja lahko dolg in kompliciran, potrebna pa je celo sodna odpoved. Najemodajalec mora poskrbeti, da se vloži tožba zaradi odpovedi najemne pogodbe.

Tudi najemnik, ki sklene najemno pogodbo za stanovanje za določen čas, mora biti previden, da ne pride do avtomatskega podaljšanja najemne pogodbe. Prav tako mora paziti, da najemna pogodba vsebuje možnost odpovedi brez navajanja razlogov, in sicer še pred njenim pogodbeno določenim iztekom.

Dobra najemna pogodba bo tista, ki bo v primeru spora stranki dala čim več pravic in čim več možnosti, da se ta zaključi v njeno korist. Za pripravo dobre najemne pogodbe za stanovanje, se boste morali posvetovati z odvetnikom za nepremičnine, ki bo na podlagi vaših želja in ciljev le to pripravil oz. vas vsaj opozoril na morebitne pasti ter vam svetoval kako se jim izogniti.

Najemna pogodba za sobo v stanovanju bo prav tako morala biti v pisni obliki in bodo zanjo veljala vsa pravila in obveznosti, ki sicer veljajo kadar gre za najemne pogodbe za stanovanje ali najemne pogodbe za hišo. Najemna pogodba za sobo bo drugačna predvsem kar se tiče obračuna stroškov, saj se bodo stroški delili na več sob. Pomembno je poudariti, da bo najemna pogodba stanovanja uredila večino pravic in obveznosti najemnika in najemodajalca. Tiste, ki jih stanovanje najemna pogodba ne bo urejala, pa se bo uporabil zakon. Najemna pogodba za sobo v stanovanju se navadno sklepa za določen čas, in sicer predvsem zaradi želje najemodajalca, ki na takšen način lažje doseže, da najemno razmerje po določenem času preneha.

Odpoved najemne pogodbe za stanovanje s strani najemnika je lahko brez razlogov, vendar pa velja 90 dnevni odpovedni rok. Po drugi strani se odpoved najemne pogodbe za stanovanje s strani najemodajalca lahko izvede bodisi iz krivdnih bodisi iz nekrivdnih razlogov. Za obe vrsti razlogov pa zakon navaja številne omejitve. Krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe za stanovanje mora biti bodisi določen v pogodbi, bodisi v zakonu. Prav tako je nujno, da se najemnika predhodno pisno opozori na kršitve ter se mu da možnost, da te kršitve v roku 15 dni tudi odpravi.  Odpoved najemne pogodbe za stanovanje iz nekrivdnih razlogov je precej zahtevno in v praksi za najemodajalca praktično neizvedljivo. Razlog je v tem, da mora najemodajalec v takšnih primerih najemniku zagotoviti drugo primerno stanovanje. Najemna pogodba za stanovanje za nedoločen čas se bo prav iz tega razloga sklepala zelo redko.

Odpoved najemne pogodbe za stanovanje ima še eno posebnost, in sicer je zanjo potrebno vložiti ustrezno tožbo. To bo v praksi prišlo v poštev predvsem, kadar bo sklenjena najemna pogodba za stanovanje za nedoločen čas, saj so sodni postopki lahko precej dolgotrajni.

Najemna pogodba odpoved ima še eno posebnost. Ne le, da se izvaja sodno, temveč ima tudi precej dolg odpovedni rok ter rok za izselitev. Najemna pogodba odpovedni rok po zakonu znaša min. 90 dni. Tudi po izteku le tega, pa sodišče v sodni odločbi določi še rok za izselitev, ki ni krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni. Zakonodaja precej ščiti najemnika kot šibkejšo stranko v najemnem razmerju. Najemodajalcu je posledično precej težko doseči prekinitev najemne pogodbe za stanovanje, v določenih primerih pa celo praktično nemogoče. Prav zaradi tega je pomembno, da se preden se sklepa najemna pogodba za stanovanje vselej posvetujete pri odvetniku za nepremičnine, ki bo poskrbel, da bo ta sklenjena v vašem interesu.